12月3日，2024熙说物业年度演讲在北京·中华世纪坛剧场举办，这是中物智库第二年举办物业行业年度演讲活动，今年的演讲主题是“轻舟”与“重山”。

　　作为熙说物业的主理人，中物智库创始人 杨熙 主要是通过剖析住宅场景、非住场景、企业场景和创新场景这四大场景的核心问题，探讨不同场景下各类难题的解题思路，并对物业行业的发展的新趋势作预测。

　　本次预测涵盖了物业行业的多个角度，包括管理权的换手、利润水准的变化、服务品质的提升、资产管理的转型、市场回款的改善、并购机会的出现、城市服务的发展、人力成本的上涨、高层人事的变动以及行业的长期发展等。请选出您心中的2025年物业行业十大预测。

　　从业主方面来看，政策上对党建引领和基层治理的推进，各城市业委会或物管会成立比例提升，为更换物业提供了基础。同时，经济下行导致的消费降级，居民权利意识的觉醒和对房屋维保意识的提升，也促使业主更加追求更具性价比的物业服务。

　　从企业选择来看，企业聚焦区域深耕、业态深耕，退出不盈利项目，以及企业间的低价竞争，都将导致管理权的大量换手。

　　随着房地产市场的大变局，开发商再也无力输送高毛利的非业主增值服务业务。受大环境的影响，物业目前开展的社区增值服务也逐步进入瓶颈期。

　　住宅物业领域具有民生属性，并不会带来高毛利，物业费很难调价，人力成本还在涨。而非住宅领域存在激烈竞争，物企的利润率还会促进下滑。

　　物业行业将进入品牌红利期、服务红利期、品质红利期。物业行业当下最主要的矛盾在于：业主期盼更美好的生活环境，而行业内的品质服务供给不足。所以，好服务将会获得非对称的品质红利，这是物业行业肉眼可见的未来。在存量物业管理权大换手时代，业主只愿意对更好的品牌和更优的服务品质付费。

　　存量时代，资产的运营和保值增值更重要。目前，很多物企已逐步构建起资产管理的思维和视角，积极探索增加资产收入的来源，助力资产持有方收获稳定的回报，实现资产的保值增值。

　　此外，随着以资抵债现象增多，也促使原本作为轻资产的物企，不得不亲自下场操盘资产管理，物业企业的角色也由传统的“辅助者”、“支持者”转变为“经营者”。

　　今年11月，政府特别推出了一项前所未有的10万亿化债计划，这一重大举措不但可以减轻地方政府的债务负担，也将提升市场对地方财政稳健性和经济前景的信心。

　　同时，国家也出台了多项政策以盘活存量资产，特别是通过特许经营模式。目前，在环卫服务、公建物业、城市服务等领域，特许经营模式的应用案例正逐渐增多。预计随市场环境的变化，特许经营模式将进一步渗透至更多物业服务项目。

　　对于暴雷房企而言，物业仍然是其优质资产之一。随着保交楼的渐进尾声，暴雷房企的债权处理将提上议事日程，转让物业股权，将可能是部分房企的重要选择。

　　当前市场环境下，物企的市场估值也较此前几年走低，投资价值逐渐凸显。并购能让物企快速扩大规模，进入专业赛道，实现跨越发展。对于地方国资物企，政策鼓励他们加速整合，以优化国有资本布局，这一些都会促进物业并购市场的回温。

　　城市服务领域，由于物企、传统环卫企业、地方国资及城投等新势力的加入，使得竞争加剧。地方财政压力大，付款周期拉长，给公司能够带来巨大现金流动性压力。

　　部分物企慢慢的开始主动退出不符合预期的城市服务项目，更加聚焦优先选择政府支持力度大、财政状况良好的优质项目。

　　目前，社会保险法已经纳入全国人大的修订计划，未来，物业行业需要适应新的社保缴纳标准。今年深圳就将社保的最低缴费基数调整为5284元，调整幅度高达192%。社保缴纳规范化及社保基数上涨，预示着物业行业人工成本上涨的压力将进一步增大。

　　受整体市场大环境、房地产风险以及独立性较弱等因素的影响，物业业绩压力大，话语权弱，缺乏决策权，房地产开发领域的人才也陆续转岗到物业，物业行业高层人事变动频繁。

　　每一次人事变动背后都关联着老板的意图、企业的战略转型，当前物业企业仍处于调整期，预计这种高管频繁变动的现象仍将持续。

　　虽然目前行业整体环境还是比较难，但是我们也能够感受到一些好的变化正在发生。长久来看，国内经济正在结构优化期，未来有望进入更高质量的发展阶段。此外，行业问题这两年已经在充分暴露，不破不立、大破大立、晓喻新生。只有敢于破茧而出，破旧立新，才能实现自我超越，才能真正成长。

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